Wat is het verschil tussen voortdurende en eeuwigdurende erfpacht?

Voortdurende erfpacht loopt door in tijdvakken, met aan het eind van elk tijdvak een nieuwe canon. Eeuwigdurende erfpacht heeft geen einddatum.

Waar zie ik of er erfpacht op een woning zit?

In de eigendomsinformatie van het Kadaster, bij de rechten. De voorwaarden staan in de akte van erfpacht.

Telt de canon mee voor de hypotheek?

Een verschuldigde canon wordt bij een NHG-hypotheek meegenomen in de financieringslast, volgens de geldende NHG-normen.

Erfpacht checken bij de verkoop van een woning: vier vragen

Bij erfpacht is de grond van een ander, vaak de gemeente, en betaalt de eigenaar van de woning daarvoor een vergoeding: de canon. Rust er erfpacht op de woning, beantwoord dan vier vragen: om welk type erfpacht gaat het, is de canon afgekocht en tot wanneer, welke algemene bepalingen gelden, en wanneer volgt een herziening? In de eigendomsinformatie van het Kadaster zie je of er erfpacht is gevestigd; de details staan in de akte en de toepasselijke algemene bepalingen.

Erfpacht in vier vragen: welk soort, canon afgekocht, welke algemene bepalingen, wanneer herziening — Vier vragen over erfpacht.

Waar vind je de gegevens?

Kadaster. In de eigendomsinformatie staat bij de rechten of er erfpacht op de woning rust.
Akte van erfpacht. Daar staan de voorwaarden. Je vraagt de akte op bij het Kadaster.
Gemeente. Bij gemeentelijke erfpacht vind je de algemene bepalingen en regelingen bij de gemeente.

1. Welk type erfpacht?

Bij tijdelijke erfpacht eindigt het recht op de datum die in de akte staat. Voortdurende erfpacht loopt door in tijdvakken; aan het einde van een tijdvak kan de canon volgens de toepasselijke voorwaarden worden herzien. Eeuwigdurende erfpacht heeft geen einddatum, maar de canon kan nog wel periodiek worden geïndexeerd als de voorwaarden dat bepalen.

2. Is de canon afgekocht, en tot wanneer?

Is de canon tot een bepaalde datum afgekocht, dan betaalt de eigenaar tot die datum geen jaarlijkse canon. Daarna wordt canon verschuldigd volgens de akte en de toepasselijke voorwaarden, tenzij opnieuw wordt afgekocht. Die datum wil een koper weten, want daarna kunnen de woonlasten veranderen.

3. Welke algemene bepalingen gelden?

De algemene bepalingen (AB) regelen de rechten en plichten. In Amsterdam zijn de AB 2016 opgesteld voor eeuwigdurende erfpacht. De Amsterdamse AB 2000 zijn de meest recente algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht. Welke versie geldt, volgt altijd uit de akte; ook oudere algemene bepalingen komen nog voor.

4. Wanneer volgt een herziening?

Kijk wanneer het tijdvak of de afkoopperiode eindigt en wat de akte daarover bepaalt. De canon kan dan worden herzien of opnieuw verschuldigd worden.

Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam

Amsterdam. Wie voortdurende erfpacht heeft, kan overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Bij een individuele overstap van een appartementsrecht is volgens de gemeente doorgaans geen toestemming van de VvE nodig; controleer wel de voorwaarden voor het betreffende recht. Kijk op amsterdam.nl naar de actuele voorwaarden.
Den Haag. Afhankelijk van hun situatie kunnen erfpachters overstappen naar de algemene bepalingen van 2024. Controleer de gemeentelijke voorwaarden.
Utrecht. De gemeente kent afkoopregelingen voor erfpacht. Controleer per woning welke regeling en voorwaarden van toepassing zijn.
Rotterdam. Sinds 1 januari 2026 geldt gewijzigd erfpachtbeleid. Of en binnen welke termijn een koper aanvullend kan afkopen, hangt af van de gemeentelijke regeling en het erfpachtrecht.

Erfpacht en de hypotheek

NHG kan een woning op gemeentelijke erfpacht accepteren als aan de NHG-voorwaarden is voldaan. Een verschuldigde canon telt mee in de financieringslast. Voor erfpachtrechten van vóór 1992 moeten aanvullende voorwaarden worden gecontroleerd. Laat de koper dit op tijd met de adviseur bespreken.

Erfpacht in Huisdoc

Zet de akte in het objectdossier en vraag: “Tot wanneer is de canon afgekocht?” Het antwoord noemt de pagina in de akte, zodat je het zelf naleest voordat je het aan een koper doorgeeft.

Chat in Huisdoc met de vraag of er erfpacht op de woning zit en een antwoord met bron Splitsingsakte pagina 14 — Voorbeeld: een vraag over erfpacht met de bron erbij (verzonnen gegevens).

Smart kost €69 en Wise €99 per gebruiker per maand, excl. btw. De eerste week is gratis. Zijn jullie met vijf of meer op kantoor? Dan krijg je een kantoorprijs op maat. Vraag een kantoorprijs aan.

Start je gratis week

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen voortdurende en eeuwigdurende erfpacht?: Voortdurende erfpacht loopt door in tijdvakken, met aan het eind van elk tijdvak een nieuwe canon. Eeuwigdurende erfpacht heeft geen einddatum.
Waar zie ik of er erfpacht op een woning zit?: In de eigendomsinformatie van het Kadaster, bij de rechten. De voorwaarden staan in de akte van erfpacht.
Wat betekent 'canon afgekocht tot'?: Dat de eigenaar tot die datum geen jaarlijkse canon betaalt. Daarna wordt canon verschuldigd volgens de akte en de toepasselijke voorwaarden, tenzij opnieuw wordt afgekocht.
Telt de canon mee voor de hypotheek?: Een verschuldigde canon wordt bij een NHG-hypotheek meegenomen in de financieringslast, volgens de geldende NHG-normen.

Bronnen

Dit artikel is geen juridisch advies. Erfpachtregels verschillen per gemeente en per akte. Twijfel je, vraag het de gemeente of de notaris.

Bijgewerkt op 22 oktober 2026