Objectdossier: wat hoort erin? Een checklist voor de verkoop
Een praktisch objectdossier kun je indelen in drie delen: openbare gegevens (Kadaster, BAG, energielabel, omgevingsplan en bodem), stukken van de verkoper (vragenlijst, lijst van zaken, meetrapport en, bij een appartement, de VvE-stukken) en aanvullende informatie die je zelf uitzoekt (bouwkundige staat, fundering en WOZ-waarde). Hieronder per onderdeel waar je op let.
Openbare gegevens
- Kadaster. Eigendomsinformatie en kadastrale kaart: wie de eigenaar is, het perceel en beperkte rechten zoals erfpacht of een erfdienstbaarheid.
- BAG. Bouwjaar, oppervlakte en gebruiksdoel. Klopt dat met wat de verkoper vertelt?
- Energielabel. Controleer in EP-Online welk geldig energielabel is geregistreerd. Daarover hieronder meer.
- Omgevingsplan. Sinds 1 januari 2024 horen de oude bestemmingsplannen bij het omgevingsplan van de gemeente. Je bekijkt de regels via Regels op de kaart in het Omgevingsloket.
- Bodem. Bodeminformatie over het perceel en de omgeving, bijvoorbeeld via het Bodemloket.
Het energielabel
Bij de verkoop van een labelplichtige woning moet de verkoper de koper een geldig energielabel beschikbaar stellen (Besluit bouwwerken leefomgeving, art. 6.27). Een energielabel is tien jaar geldig; controleer de registratie in EP-Online. In een verkoopadvertentie moet het energielabel worden vermeld: de letter en de energieprestatie-indicator (art. 6.30). Bij overtreding kan de Inspectie Leefomgeving en Transport een boete opleggen; voor een particuliere verkoper bedraagt die in 2026 €550. Een afspraak met de koper om zonder label te verkopen verandert daar niets aan.
Stukken van de verkoper
- Vragenlijst en lijst van zaken. Wat de verkoper weet over gebreken, en wat blijft of meegaat.
- Meetrapport. Voor bij de NVM aangesloten makelaars geldt sinds 2010 de Meetinstructie gebruiksoppervlakte als brancheregel. Het is geen wettelijke meetplicht.
- Erfpachtakte. Bij erfpacht: welk type, de canon en tot wanneer die is afgekocht. Zie erfpacht checken bij de verkoop.
- VvE-stukken. Bij een appartement: splitsingsakte, notulen, MJOP en reservefonds. Zie VvE-stukken en splitsingsakte checken.
Wat je verder uitzoekt
- Bouwkundige staat. Een bouwkundig rapport is niet verplicht, maar kopers vragen er vaak naar.
- Fundering. Er is geen algemene wettelijke plicht tot funderingsonderzoek bij verkoop. Sinds 1 april 2026 gelden aangepaste taxatierichtlijnen voor funderingsrisico’s. Bij een verhoogd risico kan nader onderzoek nodig zijn voordat de taxateur de waardering afrondt.
- WOZ-waarde. De WOZ-beschikking vermeldt de door de gemeente vastgestelde waarde op de bijbehorende waardepeildatum; dit is niet automatisch de actuele marktwaarde.
Alles in één dossier
In Huisdoc typ je het adres en staan Kadaster, BAG en energielabel in het dossier. Je eigen stukken voeg je toe. Daarna stel je je vraag en krijg je antwoord met het document en de pagina (zie AI-assistent met bronvermelding).
Smart kost €69 en Wise €99 per gebruiker per maand, excl. btw. De eerste week is gratis. Zijn jullie met vijf of meer op kantoor? Dan krijg je een kantoorprijs op maat. Vraag een kantoorprijs aan.
Veelgestelde vragen
- Hoe lang is een energielabel geldig?
- Tien jaar. Het label dat in EP-Online staat, telt.
- Wat is de boete als er geen energielabel is?
- De Inspectie Leefomgeving en Transport kan de verkoper een boete geven. Voor een particulier is dat in 2026 €550.
- Is de Meetinstructie verplicht?
- Niet bij wet. NVM-makelaars moeten volgens de branche wel volgens de Meetinstructie meten.
- Waar vind ik het bestemmingsplan nu?
- In het omgevingsplan van de gemeente. Je bekijkt het via Regels op de kaart in het Omgevingsloket.
Bronnen
- IPLO: energielabel gebouwen
- RVO: energielabel woningen
- ILT: handhaving energielabel bij verkoop of verhuur
- Staatsblad 2025, 401 (bedragen geldboete 2026)
- NVM: Meetinstructie
- IPLO: Regels op de kaart
- KCAF: funderingsrisico in 2026
Dit artikel is geen juridisch advies. Twijfel je, vraag het de notaris of een jurist.