VvE-stukken en splitsingsakte checken bij de verkoop van een appartement
Vraag bij de verkoop van een appartement, liefst vóór de eerste bezichtiging, deze acht VvE-stukken op: de splitsingsakte met tekening, het reglement, de notulen van de laatste twee vergaderingen, de jaarrekening en begroting, het MJOP, de stand van het reservefonds, de verklaring van de VvE en de opstalpolis. Hieronder per stuk waar je op let.
De splitsingsakte en de tekening
In de splitsingsakte staat wat precies bij het appartement hoort. Let op vier dingen:
- Bestemming. Staat het appartementsrecht omschreven als woning, of als bedrijfsruimte of berging?
- Breukdeel. De akte noemt het aandeel van elk appartementsrecht. Daaruit volgt meestal hoeveel een eigenaar bijdraagt, en vaak ook hoeveel stemmen hij heeft; dat hangt af van het reglement. Staat er niets, dan zijn de aandelen gelijk.
- Reglement. Meestal verwijst de akte naar een modelreglement van de KNB, bijvoorbeeld dat van 1992, 2006 of 2017. Kijk of de akte daarvan afwijkt.
- Tekening. Op de splitsingstekening zie je welke ruimtes privé zijn: berging, balkon, tuin of parkeerplaats.
De akte en de tekening vraag je samen op bij het Kadaster. Wat er verder in het dossier hoort, staat in objectdossier: wat hoort erin.
De notulen van de vergaderingen
Lees in elk geval de notulen van de laatste twee vergaderingen. Daar staan de besluiten die geld kosten: groot onderhoud, een extra bijdrage, een lening, een geschil met een eigenaar of een wijziging van het huishoudelijk reglement. Een koper wil dat vóór het bod weten, niet bij de notaris.
Reservefonds en MJOP
Sinds 2018 moet een VvE elk jaar geld opzijzetten voor groot onderhoud: minimaal het bedrag uit een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw (art. 5:126 BW). Een MJOP telt alleen mee als de vergadering het heeft vastgesteld, het niet ouder is dan vijf jaar en het minstens tien jaar vooruitkijkt. Een MJOP is dus niet verplicht, maar zonder MJOP is minder goed te zien of het fonds genoeg is.
Leg de stand van het reservefonds naast de uitgaven die het MJOP voor de komende jaren voorziet. Is het fonds te klein, dan kan later een extra bijdrage nodig zijn.
De verklaring van de VvE bij de overdracht
De koper is naast de verkoper aansprakelijk voor VvE-bijdragen die in het lopende of het vorige boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog worden (art. 5:122 BW). Daarom hecht de notaris aan de akte van levering een verklaring van het VvE-bestuur. Daarin staat wat de verkoper nog moet betalen en hoe groot het reservefonds is. Vraag die verklaring op tijd aan: een slapende VvE heeft vaak geen bestuur dat snel antwoordt.
Staat de VvE ingeschreven bij de KvK?
Een VvE moet sinds 2008 ingeschreven staan in het Handelsregister, ook als ze 'slaapt'. Controleer de inschrijving bij de KvK. De bank van de koper kan ernaar vragen.
Alle stukken in één dossier
Acht stukken, samen vaak honderden pagina's. In Huisdoc zet je ze in het dossier van het adres. Je ziet meteen wat er is en wat nog ontbreekt.
Daarna stel je je vraag, bijvoorbeeld: “Is het reservefonds groot genoeg voor het MJOP?” Het antwoord noemt het document en de pagina, zodat je het zelf naleest.
Smart kost €69 en Wise €99 per gebruiker per maand, excl. btw. De eerste week is gratis. Zijn jullie met vijf of meer op kantoor? Dan krijg je een kantoorprijs op maat. Vraag een kantoorprijs aan.
Veelgestelde vragen
- Is een MJOP verplicht voor een VvE?
- Nee. De VvE moet wel elk jaar reserveren: het bedrag uit een vastgesteld MJOP of minimaal 0,5% van de herbouwwaarde.
- Waar vraag ik de splitsingsakte op?
- Bij het Kadaster, samen met de splitsingstekening.
- Wie betaalt achterstallige VvE-bijdragen na de verkoop?
- De koper is naast de verkoper aansprakelijk voor bijdragen die in het lopende of het vorige boekjaar opeisbaar zijn geworden. De verklaring van de VvE bij de akte laat zien wat er openstaat.
- Welke notulen moet ik lezen?
- In elk geval die van de laatste twee vergaderingen. De gangbare vragenlijst voor de verkoop van een appartementsrecht vraagt er ook om.
Bronnen
- Burgerlijk Wetboek boek 5, art. 5:109, 5:111, 5:113, 5:122 en 5:126
- Rijksoverheid: geld reserveren voor groot onderhoud
- Kadaster: splitsingsakte opvragen
- KvK: vereniging van eigenaars inschrijven
Dit artikel is geen juridisch advies. Twijfel je, vraag het de notaris.